关于完善物业公司淘汰退出机制的建议

2019-10-28 14:33
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物业服务收费整治培训要点


一、重温物业服务收费整治中领导讲话精神

市市场监督管理局局长纪振勇6月3日在全市物业服务收费整治大会上的讲话中第二方面:从严开展专项整治行动一是严格落实企业主体责任。二是严格排查整治工作。三是严格日常监管。

各级市场监管部门要集中执法力量和资源,对物业服务企业开展地毯式排查,特别是对无正当理由、拒绝参加今天会议的企业要重点检查,发现问题一律挂账督办,限期整改不到位的一律停业整顿。要集中力量查办一批典型案件,依法从严处理,予以公开曝光,加大违法成本,提高执法权威,形成有力震慑。

对未按要求开展自查自纠或敷衍应付的,要依法停止相关营业资质,按规定列入失信名单。

对于企业自查自纠中发现的问题且积极整改的,可以免于行政处罚。

在此之后,如监管部门排查中再次发现有乱收费问题,一律从严从重从快查处。

二、物业服务收费及整治文件依据

《秦皇岛市物业管理条例》

市市场局《关于开展物业服务收费整治工作的通知》(秦市 [2019]145号)

市发改委、市住建局《关于调整城市区物业服务收费标准暨理顺收费管理工作的通知》(秦发改价格〔2019〕81号)

市物价局、房产局关于印发《秦皇岛市物业服务收费分等级管理办法》的通知(秦价字【2016】33号)

市物价局、房产局关于印发《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法(试行)》的通知(秦价政服字〔2009〕47号)

三、物业服务收费整治中发现的问题

现在我市今年涉及物业服务收费的投诉达800多件。(自查自纠3个月时间,为什么要求第一个月上报材料。谎言问题)

整治存在的问题主要在八个方面:

1、物业公司在前期物业服务合同约定或公示不规范;

2、物业服务收费超标准或自定项目乱收费,主要是公共物业服务收费超标准或电梯运行和二次供水费不按规定据实收取;

3、车辆停放服务乱收费或将车位违规出租他人举办经营性停车场;

4、特约服务费收费不明确;

5、利用物业共用部位和共用设施设备经营收入不公开、受益人不是全体业主;

6、物业服务代办混乱;

7、转供电、水、暖违反价格政策;

8、不按规定公布物业服务费收支等。


四、涉及物业服务收费法规及处罚规定

《价格法》

《关于商品和服务实行明码标价的规定》

《价格违法行为行政处罚规定》

五、物业服务收费整治最终结果

规范物业服务收费行为。全面公示物业服务标准和收费标准,切实落实物业服务收费明码标价制度,做到服务标准公开,收费标准透明。

希望各物业服务企业多配合市场监督管理部门,做好物业服务收费整治工作。

关于完善物业公司淘汰退出机制的建议

住房和城建局:

针对目前物业公司进入退出引发的矛盾众多,且大多纠纷通过人民调解或行政调解长期得不到解决,法院判决的方式时间一般也比较长。本协会提出以下建议,由法律部门、物业管理专家、物业公司、业主代表组成的仲裁机构,形成一种对“进”与“出”纠纷的即时处理、快速审核裁决机制,避免因为不能及时处理双方纠纷而引起更大的矛盾。这种裁决机制配合其他纠纷解决机制有助应对目前交接纠纷众多的现状。

一、加大对物业公司的监管力度,建立信用档案体系

对前期物业加强管理的同时,应当加大对物业公司的监管力度,继续在全市范围内开展物业服务等级规范检查,建立信用档案体系,逐步提高企业服务水平。物业管理行政主管部门应当加强对物业公司的日常执法检查,对于那些缺乏服务意识,不按约定或法定提供服务的行为,视情况不同,分别给予责令改正、罚款等不同处理措施。根据业主投诉、日常行政执法检查、法院裁决等多种信息,建立服务企业信用档案系统,并逐步实现信用档案系统等级评定的对接。通过对物业公司服务行为的不断规范,达到减少业主与物业公司之间矛盾纠纷的效果,避免频繁解聘选聘物业公司。


二、建立物业企业招投标平台

物业服务质量的参差不齐是因为没有充分的市场竞争,那么建立物业企业招投标平台就显得尤为重要。可以预见,未来发展趋势是物业企业投标与资质挂钩,资质越高的企业,承接的项目将会越多。此外,业主委员会有权公开招标物业公司,那些服务不好的企业,因为不被市民认可,也将慢慢被市场淘汰。与此同时,为推动物业管理行业依法经营、诚信守诺,可尝试建立企业信用等级制度,将信用报告作为物业管理招投标、业主大会选聘、物业管理企业合同服务星级标准年审、小区评优的重要依据。


三、出台《物业服务企业信用信息管理办法》

将对从事物业服务活动的物业企业纳入信用管理,着力构建“诚信激励、失信惩戒”机制。《办法》明确,物业服务企业信用管理实行信用记分制度。市、区、县物业管理行政主管部门或开发区管理委员会可根据信用征集情况实行动态监督管理,每年评定一次物业服务企业的信用等级。物业服务企业信用等级分为AAA级、AA级、A级、B级、C级共五个等级。信用信息的征集是指对物业服务企业及其所服务的项目信用信息进行采集、甄别、分类、记录、储存,形成反映企业经营、项目管理等信用信息的活动。信用信息主要包括基本信息、业绩信息和不良信息。


四、物业行业监管制度

在建立信用档案体系、建立物业企业招投标平台、信用信息管理等日常工作加强事中事后监管的基础上,从强化物业行业监管制度、引导企业承担更多的社会责任等视角提供有效的激励,继续完善创新物业招投标监管机制、物业小区退出机制、重点问题监控机制、住宅物业服务等级标准、小区公共收益分配使用管理机制等多项监管机制。


五、红黄牌警示制度

小区物业公司服务好不好,现在基本靠亲朋好友口碑,以后网上查下其信用档案就能大概知道情况。将要出台公布的《秦皇岛市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法(征求意见稿)》,全市物业公司建公开的信用档案,设立红黄牌警示制度。

物业公司信用信息包括基本信息、业绩信息、市场信息和警示信息。基本信息由物业企业信息、项目经理信息及物业项目基本信息组成。业绩信息主要包括各区年度物业服务质量考评排名前列的项目情况、获得社会赞誉等。市场信息包括物业公司承接或退出项目活动记录等。

对于当前一些物业公司服务不到位的状况,信用档案里设置了警示信息。物业公司业主有效投诉经查证整改不到位,被政府相关行政管理部门、社会公众和媒体通报、批评且查证属实等,都将作为警示信息,由区房管部门记入物业公司的信用档案。

警示信息记分在30分至39分将被黄牌警示,在40分以上的将被红牌警示。黄牌警示时,由项目所在地区房屋主管部门和街道办事处约谈企业负责人及项目经理。红牌警示时,不及时整改的,对申请核定服务星级等级的企业不予开具诚信证明。

信用档案由市住建主管部门通过其门户网站和信用信息平台向社会公开,实时公布信用信息更新情况,任何单位和个人均可直接查阅公示类信用信息。按照“暂行办法”规定,信用信息记分情况应作为开发商及业主委员会选聘物业服务企业的重要依据之一。这意味着以后如果物业公司信用差,将接不到项目,就难以生存。

如果物业公司信用档案中有警示信息,除了行政处罚类不得调整外,物业公司及时整改且消除影响,经市、区两级房管部门审核后,可调整信用记录。这意味,一旦有业主投诉,物业公司只要整改到位,还是有机会消除信用污点。

六、对原物业阻挠新物业进场服务的进行处罚

在物业交接方面,条例草案对新旧物业如何交接进行了详细规定,并明确了处罚措施。根据规定,业主共同决定解聘物业管理人的,物业管理人应当自接到通知之日起30日内履行下列交接义务,并撤出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。原物业管理人应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。新物业管理人不得强行接管物业。

对拒不移交有关资料或者财务的,处1万元以上10万元以下的罚款;拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。

此外,条例草案提出建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业管理人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过6个月,费用由全体业主承担。


七、多元社会力量参与的激励保障制度

为多元社会力量参与社区治理创新提供激励和保障制度,促进社会组织积极参与社区治理,并支持搭建第三方服务平台,确立第三方机构进入和退出机制,配合街道系统梳理在物业管理中的主要问题,为街道建立公共资源开发的战略规划和公共收益的整合使用方案提供第三方服务,制定化解物业管理问题的解决方案,并破除目前住宅小区治理现代化工作缺乏专业化实施咨询服务和孵化培育服务的困境等,为住宅小区治理现代化工作可持续发展提质增效,推进多元力量在住宅小区治理中的共建共治。

物业服务第三方评估监理机构定价机制,既符合市场经济规律和专业性、科学性、客观公平性,又解决了业主们和物业企业及建设单位之间的信息不对等和信任缺失,通过第三方评估监理平台化解物业费价格引起的物业纠纷。

建设单位、物业企业、业主、业主委员会、法院、政府,任何一方质疑相对方,都可以委托第三方评估机构作出物业费、物业服务质量评估报告,用于协调、协商、判决时作为专业技术证据使用。


八、第三方评估机构立法授权

赋予第三方评估机构报告的司法证据效力;同时,第三方评估监理机构应承担造假、虚假报告法律责任或经济赔偿责任,物业服务第三方评估监理机构的社会第三方专业性、客观性、科学性、证据性地位,为市政府、法院、区县政府及街道办事处、建设单位、物业企业、业主、业主委员会关于物业费、物业服务质量、物业交接的纠纷,社会矛盾的化解贡献力量。

市场化的第三方调解评估监理机制,为政府调解、化解、司法判决物业纠纷提供专业性证据支持,为业主构建了物业信息知情平台,专业化监督平台,将会赢得了业主、政府、司法、媒体高度认可。


九、物业有下列情况列入黑名单

1、拒不上报信用信息,拒不参加信用等级评定的;

2、连续两年信用等级评定均为C级的。

3、市物业管理行政主管部门每年初通过门户网站和主要媒体向社会公开发布上一年度评定为AAA级、C级的物业服务企业名单及失信“黑名单”;

被列入物业管理失信“黑名单”的物业服务企业,实行约谈、曝光、行业内通报批评、风险提示、劝退等惩戒措施。


十、相关责任人

物业不作为,居民经常在多个部门投诉。建议区政府是本行政区域物业管理工作的责任主体,区长是物业管理工作的主要责任人,分管城建工作的副区长是直接责任人。

区物业主管部门是本行政区域内物业管理工作的责任部门,街道办事处是本辖区内物业管理工作的责任部门,社区居民委员会是协助配合部门。区城管、城管行政执法、发改、公安、市场监管等部门按照法律法规等有关规定和各自职责,做好物业管理区域内相关事务的监督管理和行政执法工作,并依法承担相应工作责任。


秦皇岛市物业管理协会

2019年10月